เน็กซัส ชี้ โควิด-19 ส่งผลบวกตลาดบ้านหรูกลางเมือง พฤติกรรมผู้บริโภคระดับบน หันมาสนใจบ้านในระดับราคา 20-100 ลบ. มากขึ้น
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า หากให้นิยามบ้านหรูใจกลางเมือง น่าจะหมายถึง บ้านขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 300 – 1,000 ตารางเมตร ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นบ้าน 3 ชั้นขึ้นไป บนเนื้อที่ดินที่ไม่ใหญ่มาก โดยจะเน้นพื้นที่ใช้สอย และฟังก์ชั่นภายในบ้านให้ตอบสนองกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยมากที่สุด และครบครันด้วยพื้นที่ใช้สอยส่วนตัวที่มีขนาดใหญ่ ที่สำคัญต้องอยู่ในทำเล กลางเมือง เดินทางสะดวก อาจจะมีทั้งรูปแบบ ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และ บ้านเดี่ยว
สำหรับภาพรวมตลาดบ้านหรูใจกลางเมืองนั้น ตลาดยังคงเติบโต อุปทาน เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีโครงการใหม่เกิดขึ้น 56 โครงการ อุปทานอยู่ในตลาด 796 หน่วย มูลค่าตลาดมากกว่า 40,000 ล้านบาท ทั้งนี้ผู้ประกอบการที่เข้ามาพัฒนาโครงการในลักษณะนี้ มีทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และรายย่อยที่ต้องการทำสินค้า niche market จริงๆ อย่างไรก็ตาม โครงการประเภทนี้ แต่ละโครงการเป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่ และสัดส่วนกำไรเมื่อเทียบกับต้นทุนค่าดำเนินการ (soft cost) ไม่สูงมาก การพัฒนาโครงการประเภทนี้ จึงดึงดูดใจผู้ประกอบการรายย่อยได้มากกว่า ซึ่งโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดมีสัดส่วนเป็น 39% ของอุปทานทั้งหมด
ทำเลที่ตั้ง ของโครงการบ้านหรูนั้น จะมีความสะดวกสบายอยู่ในเมือง โดย 90% ของอุปทาน อยู่ในโซนที่เชื่อมต่อกับใจกลางเมือง มีการเดินทางสะดวกและคล่องตัว ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าหรือขนส่งสาธารณะ โดยทำเลที่มีบ้านมากที่สุดคือ เอกมัย–รามอินทรา (26%) รองลงมาเป็นสาทร–พระราม 3 (21%) และสุขุมวิท (20%) นอกจากนี้ โครงการประเภทนี้ได้ขยายออกไปในย่านรัชดา–ลาดพร้าวตอนต้น และพหลโยธินด้วย ทั้งนี้ ส่วนใหญ่โครงการจะอยู่ในซอยย่อย ที่สามารถเดินทางเข้าออกสะดวก โดยที่ดินนั้นอาจมีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ส่งผลทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่าบริเวณใกล้เคียง ซึ่งก็ถือว่าเป็นข้อได้เปรียบทางการตลาดจากศักยภาพที่ดินที่ต่างกัน
ราคา สำหรับสินค้าในตลาดนี้ ระดับราคาต่อหน่วยมีความแตกต่างกันมาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ประกอบไปด้วย ทำเลที่ตั้ง ขนาดของที่ดิน ขนาดบ้าน และวัสดุที่ใช้ในโครงการ โดยนิยามบ้านหรูในระดับนี้ จะเริ่มต้นที่ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงมากกว่า 100 ล้านบาท ทั้งนี้ สัดส่วนการพัฒนาโครงการบ้านประเภทนี้ ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 30 – 50 ล้านบาท (42%) และ 20 – 30 ล้านบาท (27%) การจะเปรียบเทียบราคาบ้านในกลุ่มนี้ได้ดีที่สุด คือ เปรียบเทียบกับราคาคอนโดมิเนียม โดยที่บ้านระดับนี้ ราคาต่อตารางเมตรในแต่ละทำเล จะมีราคาถูกกว่าคอนโดอย่างน้อย 3 เท่า เช่น บริเวณสาทร คอนโดซูเปอร์ลักซูรี่ เฉลี่ย 293,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่บ้าน ราคาคิดเป็นตารางเมตรอยู่ที่ 78,000 บาท จะเห็นได้ว่าในงบประมาณ 50 ล้านบาท อาจจะได้คอนโดเพนท์เฮาส์ 200 ตารางเมตร เปรียบเทียบกับบ้าน ที่ได้บ้านพร้อมที่ดินที่ใหญ่กว่า 700 ตารางเมตรเป็นต้น
สำหรับ ดีมานด์ หรือความต้องการบ้านประเภทนี้ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยส่วนหนึ่งจะมาจากไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับบน จากคอนโดมิเนียมเป็นบ้านใจกลางเมือง แต่ยังคงความสะดวกสบายและหรูหรา เหมือนใช้ชีวิตในตึกสูง ขณะเดียวกัน ยังได้เป็นเจ้าของที่ดินและบ้านด้วย เป็นกลุ่มที่เรียกว่า real demand หรือ ผู้อยู่อาศัยจริง โดยปกติแล้ว การขายบ้านประเภทนี้อาจไม่ได้รวดเร็วมากนัก ซึ่งระยะเวลาการขายเฉลี่ยแต่ละโครงการอยู่ที่ 2 – 3 ปี ยอดขายเฉลี่ยในตลาดอยู่ที่ 53% ปัจจัยที่ทำให้ยอดขายแตกต่างกันขึ้นอยู่กับราคา เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลที่เหมาะสม ความสะดวกสบายของทำเลเมื่อเทียบกับราคา และคุณภาพของสินค้าโดยรวม
และเมื่อกล่าวถึงคุณภาพของสินค้า สำหรับโครงการบ้านหรูในทำเลกลางเมืองนั้น ให้ความเป็นส่วนตัวมาก (Privacy) เพราะส่วนใหญ่จะมีจำนวนหน่วยไม่มากในแต่ละโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง ก็ไม่ต้องใช้ร่วมกับใครมากนัก และมีขอบเขตบ้านที่ชัดเจน นอกจากนี้ โครงการยังมีความแตกต่าง หรือ Uniqueness ในงานออกแบบ และมีจำนวนหน่วยไม่มาก หากซื้อบ้านประเภทนี้ ก็เหมือนได้ของสะสมแบบ Rare Item ทั้งในแง่ของ design มีพื้นที่ใช้สอยมาก คุ้มค่า มีพื้นที่สีเขียวขนาดกะทัดรัด มีสระว่ายน้ำส่วนตัว ซึ่งบ่งบอกถึงไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตอยู่บ้านในเมืองอย่างแท้จริง มีพื้นที่สำหรับทำกิจกรรมงานอดิเรก มีความเป็นส่วนตัว สะท้อนตัวตนของผู้อยู่หรือเจ้าของบ้านได้อย่างชัดเจน ทั้งนี้ การปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่น และการตกแต่งต่างๆ สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความพึงพอใจของผู้บริโภค ซึ่งวัสดุมาตรฐาน และอุปกรณ์ตกแต่งที่ทางโครงการเตรียมให้ (specification) รายละเอียดของ material ต่างๆ ยังเพิ่มความหรูหรา และตอบสนองกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้ดีและใช้งานได้จริง
สำหรับในแง่ของการลงทุนนั้น เนื่องจากเป็นสินค้าที่แตกต่าง และมีจำนวนจำกัด (Rare Item) โครงการไม่ได้มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางมาก ทำให้ลูกบ้านประหยัดค่าใช้จ่ายในการดูแลส่วนกลางได้มากขึ้น ประกอบกับตัวโครงการตั้งอยู่ทำเลในเมือง ได้ที่ดินเป็นของตัวเอง โอกาสในการปรับตัวของราคาสูงขึ้นในอนาคตมีมาก โดยเฉพาะจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จึงนับเป็นหนึ่งในการลงทุนที่ได้ทั้งไลฟ์สไตล์ และผลตอบแทนที่เพิ่มสูงขึ้นในระยะยาว
จากข้อมูลทางการตลาดและผลวิจัยเบื้องต้น เน็กซัส สรุปความน่าสนใจและข้อดีของตลาดบ้านหรูกลางเมืองสำหรับผู้บริโภค โดยแบ่งเป็น 9 ข้อดีของการมีบ้านในเมือง ได้แก่ 1) ตลาดยังคงเติบโตและมีอุปทานคุณภาพดีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง 2) ทำเลกลางเมืองเดินทางสะดวกสบาย 3) ราคาที่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับทำเลและพื้นที่ใช้สอยที่ได้ 4) ได้ทรัพย์สินเป็นที่ดิน และความรู้สึกความเป็นเจ้าของที่แท้จริง 5) มีความเป็นส่วนตัวสูง 6) ได้บ้านที่แตกต่างสะท้อนตัวตนของผู้อยู่อาศัย 7) คุณภาพและวัสดุที่ใช้ 8) ไลฟ์สไตล์คนเมือง และ 9) สำคัญที่สุดเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าทั้งในปัจจุบันและอนาคต
จากความน่าสนใจของตลาดบ้านหรูใจกลางเมือง เราจึงมองเห็นโอกาส ที่จะทำให้ “ผู้ซื้อ” สามารถเลือกซื้อสินค้าประเภทนี้ ได้อย่างเหมาะสมกับความต้องการที่แท้จริง ทั้งในแง่ของงบประมาณและไลฟ์สไตล์ ในขณะที่ “ผู้ขาย” ก็มีโอกาสขายสินค้าได้ ตรงกลุ่มเป้าหมายมากยิ่งขึ้น
ด้าน นายธเนศ อรุณวณิชย์พร กรรมการบริหาร บริษัท เย็นอากาศ แอสเซท จำกัด เผยว่า “โครงการอานีน่า วิลล่า สาทร–เย็นอากาศ เป็นโครงการบ้านเดี่ยว 4.5 ชั้น ในราคาเริ่มต้น 53.9 ล้านบาท ตั้งอยู่ในซอยเย็นอากาศ 2 บนพื้นที่โครงการกว่า 5 ไร่ มีเพียง 22 ยูนิต ดีไซน์ที่โดดเด่นแบบ Modern Tropical Private Pool Villa และยังเป็นบ้านเดี่ยวโครงการเดียว ในย่านสาทร–เย็นอากาศ”
